Eşyaya Bağlı İrtifaklar
Kanunda kişiye bağlı olarak kurulması zorunlu tutulan (oturma ve intifa) irtifak hakları dışındaki irtifak hakları, eşyaya bağımlı olarak bir diğer taşınmaz lehine tesis edilebilir. Bu durumda, iki taşınmaz söz konusudur: birincisi irtifak yükletilen yüklü taşınmaz, diğeri ise irtifaktan yararlanan taşınmazdır. Yararlanan taşınmazın maliki kim ise, irtifak hakkının da o kişiye ait olacaktır. İrtifak kullanılsa dahi, yük, bütün taşınmazın üzerinde bulunmaktadır. İrtifak hakkı bölünemez ve bir taşınmazın bir kısmına endekslenemez. Örneğin, bir taşınmazda çardak olsa bile, sadece çardak kullanılsın istense bile taşınmazın tamamı yüklüdür.
Eşyaya bağlı irtifak, hak sahibine yüklü taşınmazda kısmi bir hakimiyet sağlayan ayni bir hak olarak kabul edilir. Kurulan irtifak, yüklü taşınmaz malikini ya bir katlanma ya da bir kaçınma yoluyla yük altına alır ve malik herhangi bir iş yapma veya etme borcu altında değildir, sadece pasiftir. Malik, irtifakın asli içeriği olan olumlu bir davranıştan yararlanamaz; bu, sadece taşınmaz yükünün konusu olabilir. Malikin, eşyası üzerinde irtifak hakkı sahibine müsaade etmesi veya katlanması gerekmektedir.
Taşınmazların birbirine komşu olması gerekliliği yoktur ve yüklü taşınmazın bu ilişkiden herhangi bir menfaat sağlaması zorunluluğu bulunmamaktadır. Elde edilen yararın taşınmazların doğal ürünlerinden bağlantılı olması ya da direkt olması gerekmez; yüklü taşınmazın kullanılma tarzıyla uyumlu her türlü yararlanma kabul edilebilir.
Eşyaya bağlı irtifak nasıl kazanılır? Örneğin, A taşınmazının maliki, kendi taşınmazı üzerinde B taşınmazı lehine bir geçit irtifakı kurarsa, B taşınmazı maliki irtifakı tesis eder. Eğer yararlanan taşınmaz bir gün başkasına geçerse, yeni malik C, bu irtifak hakkını devralmış olur.
İrtifak hakkının kazanılabilmesi için tescil şarttır. Tapu Kütüğü'ne tescil edilmelidir. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi, mülkiyetin bu şekilde elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.SWEP780'ya göre, irtifak hakkının kurulması ve kazanılması sırasında, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. Bu tescil yoluna gerek duyan kazanma sebepleri arasında irtifak sözleşmeleri veya vasiyetnameler yer alır.
Tescil olmadan da irtifak kazanılabilir. Örneğin, mahkeme kararı ile irtifak hakkı tescilden önce kurulmuş olabilir. Ayrıca, kamulaştırma yoluyla tescilsiz bir şekilde irtifak kazanılabilir. Ancak cebri icra veya işgal yoluyla irtifak kazanılması zor olup, miras veya vasiyet yoluyla kazanılması durumlarında tescil gerekir.
Mecra dışarıdan görülmüyorsa ve irtifak hakkı tescillendirilirse, noterden düzenlenen bir sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılması durumunda tescile gerek yoktur.
Zamanaşımı yoluyla bir taşınmaz üzerinde mülkiyet kazanılabiliyorsa, aynı şekilde irtifak hakkı sahibinin de zamanaşımı yoluyla irtifak kazanması mümkündür. Olağan ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere iki farklı zamanaşımı şekli bulunmaktadır. Bu süreçler farklı şartlara tabidir ve belirli süreler gerektirmektedir.
Kanunda kişiye bağlı olarak kurulması zorunlu tutulan (oturma ve intifa) irtifak hakları dışındaki irtifak hakları, eşyaya bağımlı olarak bir diğer taşınmaz lehine tesis edilebilir. Bu durumda, iki taşınmaz söz konusudur: birincisi irtifak yükletilen yüklü taşınmaz, diğeri ise irtifaktan yararlanan taşınmazdır. Yararlanan taşınmazın maliki kim ise, irtifak hakkının da o kişiye ait olacaktır. İrtifak kullanılsa dahi, yük, bütün taşınmazın üzerinde bulunmaktadır. İrtifak hakkı bölünemez ve bir taşınmazın bir kısmına endekslenemez. Örneğin, bir taşınmazda çardak olsa bile, sadece çardak kullanılsın istense bile taşınmazın tamamı yüklüdür.
Eşyaya bağlı irtifak, hak sahibine yüklü taşınmazda kısmi bir hakimiyet sağlayan ayni bir hak olarak kabul edilir. Kurulan irtifak, yüklü taşınmaz malikini ya bir katlanma ya da bir kaçınma yoluyla yük altına alır ve malik herhangi bir iş yapma veya etme borcu altında değildir, sadece pasiftir. Malik, irtifakın asli içeriği olan olumlu bir davranıştan yararlanamaz; bu, sadece taşınmaz yükünün konusu olabilir. Malikin, eşyası üzerinde irtifak hakkı sahibine müsaade etmesi veya katlanması gerekmektedir.
Taşınmazların birbirine komşu olması gerekliliği yoktur ve yüklü taşınmazın bu ilişkiden herhangi bir menfaat sağlaması zorunluluğu bulunmamaktadır. Elde edilen yararın taşınmazların doğal ürünlerinden bağlantılı olması ya da direkt olması gerekmez; yüklü taşınmazın kullanılma tarzıyla uyumlu her türlü yararlanma kabul edilebilir.
Eşyaya bağlı irtifak nasıl kazanılır? Örneğin, A taşınmazının maliki, kendi taşınmazı üzerinde B taşınmazı lehine bir geçit irtifakı kurarsa, B taşınmazı maliki irtifakı tesis eder. Eğer yararlanan taşınmaz bir gün başkasına geçerse, yeni malik C, bu irtifak hakkını devralmış olur.
İrtifak hakkının kazanılabilmesi için tescil şarttır. Tapu Kütüğü'ne tescil edilmelidir. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi, mülkiyetin bu şekilde elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.SWEP780'ya göre, irtifak hakkının kurulması ve kazanılması sırasında, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. Bu tescil yoluna gerek duyan kazanma sebepleri arasında irtifak sözleşmeleri veya vasiyetnameler yer alır.
Tescil olmadan da irtifak kazanılabilir. Örneğin, mahkeme kararı ile irtifak hakkı tescilden önce kurulmuş olabilir. Ayrıca, kamulaştırma yoluyla tescilsiz bir şekilde irtifak kazanılabilir. Ancak cebri icra veya işgal yoluyla irtifak kazanılması zor olup, miras veya vasiyet yoluyla kazanılması durumlarında tescil gerekir.
Mecra dışarıdan görülmüyorsa ve irtifak hakkı tescillendirilirse, noterden düzenlenen bir sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılması durumunda tescile gerek yoktur.
Zamanaşımı yoluyla bir taşınmaz üzerinde mülkiyet kazanılabiliyorsa, aynı şekilde irtifak hakkı sahibinin de zamanaşımı yoluyla irtifak kazanması mümkündür. Olağan ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere iki farklı zamanaşımı şekli bulunmaktadır. Bu süreçler farklı şartlara tabidir ve belirli süreler gerektirmektedir.
